By admin Uncategorized 0 Comments

Praćenje projekata – kako zadati i ispuniti ciljeve

Šta je projekat?

Projekat predstavlja niz aktivnosti koje doprinose ostvarenju zacrtanih ciljeva Investitora i planirani profit od realizacije. Projekat npr. može da bude pokušaj pevačice koja falšira pevanje da izda cd, a može da bude i izgradnja jednog ili više stambenih/poslovnih objekata. Od mnogo faktora zavisi i uspešnost zamišljenog projekta.

Svaki projekat ima sledeće osobine:

– privremeni karakter (šta je tema projekta)
– lokacija projekta (gde će se izvoditi)
– definisani početak i kraj (kada se izvode aktivnosti)
– ciljeve koje treba realizovati (kako i na koji način će se ti ciljevi izvoditi)
– budžet (sa kojim sredstvima će se realizovati)
– mora da opravdava očekivanja Investitora prilikom faze planiranja.

S navadenim u vezi svaki projekat ima zadatke pre, tokom i posle faze realizacije:

– iniciranje
– planiranje
– realizacija
– monitoring i kontrola
– zatvaranje projekta.

Nakon definisanja svih planova sledi odobrenje planova od strane Investitora. Ako planovi nisu odobreni, projekt menadžer se vraća na ponovno planiranje/revidovanje projekta u čemu mu pomaže kompletan tim. Kada se planovi odobre od strane Investitora, kreće se u realizaciju projekta ili sprovođenje konkretnih, planiranih projektnih aktivnosti.

Detaljniji opis narednih aktivnosti sledi u nastavku:

– izrada projektnog zadatka (zahtev definiše Investitor)
– definisanje planova projekta i izrada projektne dokumentacije
– realizacija aktivnosti koje prethode operativnoj realizaciji
– praćenje i kontorla operativnih aktivnosti
– kontrola izmena procesnih aktivnosti i proces izmene prema već usvojenoj proceduri i obaveštavanje svih učesnika u projektu o izmenama
– zatvaranje projekta ili, u slučaju velikih projekata, zatvaranje pojedine faze projekta. A kada sve faze budu gotove, onda se ide i na zatvaranje samog projekta

By admin Uncategorized 0 Comments

KUPOVINA STANA – Kako otkriti skrivene mane i kvalitet gradnje?

Nepoverenje kupaca stanova prema prodavcima ili graditeljima objekata je sveobuhvatno i kupca uvek drži u nedoumici – da li će za potrošeni novac dobiti traženi kvalitet?

Nepoverenje je u ovom smislu opravdano, jer smo svedoci na desetine prevara u ovoj oblasti: od duple prodaje/preprodaje do veoma lošeg kvaliteta gradnje pri čemu se nepravilnosti pojavljuju čak i nakon samog završetka gradnje objekta.

Sve potiče od pravnog lica koje je vršilo gradnju; bitne su reference, preporuke ranijih kupaca, a naravno poželjna je i provera kvaliteta gradnje od strane stručnog lica.Mišljenje stručnog lica može da bude od presudnog značaja.

Kupac može sam, bez ičije pomoći izvršiti vizuelni pregled ugrađenih materijala i uvideti da li je to materijal koji je zaista i ugovoren prilikom kupovine stana. Stručno lice, dodatno, uz pregled pozicija na licu mesta i pregled projekta izvedenog stanja može takođe doprineti kvalitetnom odabiru prilikom kupovine.

Veoma je bitno utvrditi korisnu (neto) kvadraturu stana, zajedno sa terasama, balkonima i lođama ukoliko postoje i koje od navedenih površina su obračunate (ulaze u cenu) ugovorom.

Sam kvalitet izvedenih pozicija završnih radova može da se proveri na licu mesta. Na primer:

  • horizontalnost i ravnoća podnih, zidnih i plafonskih površina, kao i podnih i zidnih obloga
  • vertikalnost i simetričnost stolarije, funksionalnost npr. roletni i komarnika, dihtovanje stolarije
  • horizontalnost i ujednačenost elektro galanterije (prekidači, utičnice i sl.)
  • funkcionalnost sanitarnih urađaja (česme, vodokotlići, umivaonici, wc šolje, slivne rešetke i sl.)
  • kvalitet izvedenih molerskih radova itd.
  • funkcionalnost uzemljenja bojlera
  • provera funkcionalnosti grejnih tela
  • obavezna provera garantnih rokova na ugrađene materijale i opremu (ugovorna obaveza izvođača radova je da obezbedi i garantne listove)
  • proveriti da li objekat ima energetski pasoš
  • proveriti plan detaljne regulacije, tj. saznati da li je u planu zidanje objekta npr. tačno ispred Vaše terase, koji će Vam tom prilikom zakloniti pogled na okolinu koji je bio veličanstven prilikom kupovine stana

Poželjno je potražiti stručnu pomoć i mišljenje građevinskog inženjera prilikom kupovine stana.

By admin Uncategorized 0 Comments

Brza procena investicije – primer: Cena izgradnje stambenog objekta po m² bruto razvijene građevinske površine (BRGP) u “sivoj” fazi gradnje

Stanovanje u zgradi ili imati sopstveni stambeni objekat? Montažni ili klasičan način gradnje? Izgradnja montažnog objekta: brzo, u solidnom kvalitetu i garancija na izvedeni objekat ili konvencionalni način izgradnje od čvrstih materijala? Večita dilema…

Za one koji su dilemu rešili odlukom da izgrade sopstveni stambeni objekat slede šablonska pitanja:

  1. Gde?
  2. Kada?
  3. Kako?
  4. Na koji način?
  5. Kojim sredstvima?

Ako ste rešili stavku pod rb. 5, rešili ste i većinu problema. Preostaje borba sa administracijom i sa  majstorima.

Izgradnja objekta može da se organizuje na više načina u svakom slučaju, ali…

Da bi se stekli uslovi za izgradnju objekta potrebno je prikupiti veliki broj dokumenata koje izdaju javne ustanove i preduzeća. Za celu proceduru potrebno je puno novca, vremena i živaca.

Za kupovinu placa potrebna je potvrda o svojini, odnosno, vlasnički list kojim se dokazuje da je plac koji se kupuje u privatnom vlasništvu prodavca. U gradskim zonama država je vlasnik zemljišta, pa se tu građevinsko zemljište može samo zakupiti ili koristiti na određeni period. To znači da je osoba, koja želi da gradi, korisnik ili zakupac zemljišta Direkcije za gradsko građevinsko zemljište (DGGZ). Cena kvadratnog metra kreće se od nekoliko desetina do nekoliko stotina evra u zavisnosti od toga u kojoj zoni se gradi objekat, a ugovor sa DGGZ  se sklapa sa mogućnošću da se pravo korišćenja prenese na drugu osobu (npr. nakon isteka Ugovora o zakupu zemljišta).
Ako zemljište koje ste kupili ili sklopili ugovor o zakupu ili o korišćenju, nije isparcelisano, to je sledeći potez koji treba regulisati. Posao parcelacije građevinskog zemljišta obavlja Geodetski zavod. Ukoliko ne postoji regulacioni plan za tu parcelu, potrebno je uraditi urbanistički projekat. Za izradu UP potrebno je da se angažuje lincencirani projektant za urbanizam i plansko planiranje i da se prikupe saglasnosti svih komunalnih i javnih ustanova koje u gradskom Sekretarijiatu za urbanizam naznače kao potrebne. Gotov projekat pregleda sekretarijat za urbanizam. Ovaj postupak, pod uslovom da imate potpunu dokumentaciju, traje nekoliko meseci. Nešto jednostavnija procedura je u slučaju da je zemljište na kome se gradi obuhvaćeno regulacionim planom. Tada, na osnovu jednostavnog uvida u regulacioni plan, Sekretarijat za urbanizam izdaje akt o “urbanističko-tehničkim uslovima”. Izrada glavnog projekta je sledeći korak, a da bi se prikupila dokumentacija za izradu glavnog projekta potrebno je najmanje dva meseca. Za izradu glavnog projekta potrebne su saglasnosti više različitih Javnih preduzeća.

Zvuči kao nemoguća misija, ali je zasigurno ostvarljivo.

Kada rešite fazu projektovanja i dobijanja građevinske dozvole, otpočinje faza izvođenja radova. Uštede su moguće na svakom koraku, ali generalno se sastoje od uštede na vremenu izgradnje i materijalima u skladu sa Vašim prohtevima-mogućnostima. Takođe uštede se mogu postići i organizacijom više izvođača radova (za različite pozicije) umesto ugovaranja izvođenja radova sa jednim izvođačem, ali to zahteva koordinaciju svih tih izvođača u projektu (neko mora sa ovim aktivnostima da se pozabavi).

U daljem tekstu biće prikazan troškovnik izgradnje jednog stambenog objekta BRGP 150 m² stambenog prostora i 70 m² podrumskog prostora (Pod+Priz+I spr).

 

Brzi proračun izgradnje objekta u “sivoj” fazi – rad + materijal:

 

                                  OBJEKAT SPR: POD+PRIZ+I SPR, BRGP 220 M2
RB POZ/MATERIJAL JM MIN MAX PROSEČNA CENA € UKUPNO MIN. CENA € UKUPNO MAX. CENA €
 1 Giter blok d=20 cm. kom 6000.00 7000.00 0.30 1800.00 2100.00
 2 Zidanje giter blok (rad) m2 300.00 350.00 22.00 6600.00 7700.00
 3 Puna opeka kom 3000.00 5000.00 0.08 240.00 400.00
  4 Zidanje punom opekom (rad) m2 55.00 90.00 10.00 550.00 900.00
 5 Kreč i cement T 5.00 8.00 120.00 600.00 960.00
 6 Pesak m3 15.00 20.00 7.00 105.00 140.00
 7 Beton – rad + materijal + oprema m3 70.00 100.00 180.00 12600.00 18000.00
 8 Armatura – rad + materijal kg 4200.00 6000.00 0.90 3780.00 5400.00
 9 Krovna građa – grede + daske + letve m3 5.00 10.00 220.00 1100.00 2200.00
 10 Krovni pokrivač – crep kom 2700.00 3000.00 0.60 1620.00 1800.00
11 PVC stolarija m2 30.00 40.00 130.00 3900.00 5200.00
UKUPNO (€): 32895.00 44800.00
BRGP 220.00 220.00
CENA PO M2 BRGP 149.52 203.64
PROSEČNA – SREDNJA VREDNOST (€/M2 BRGP)               176.58
By admin Uncategorized 0 Comments

Izvod iz pravilnika o klasifikaciji objekata (“Sl. glasnik RS”, br. 22/2015)

IZVOD IZ PRAVILNIKA O KLASIFIKACIJI OBJEKATA

(“Sl. glasnik RS”, br. 22/2015)

Osnovne odredbe

Član 1

Ovim pravilnikom propisuje se klasifikacija objekata prema nameni, funkcionalnim i strukturalnim karakteristikama i stepenu uticaja na okruženje, s obzirom na rizike vezane za izgradnju i eksploataciju.

Član 2

Objekti, u smislu ovog pravilnika, su zgrade i inženjerski objekti.
Zgrada je objekat sa krovom i spoljnim zidovima, izgrađena kao samostalna upotrebna celina koja pruža zaštitu od vremenskih i spoljnih uticaja, a namenjena je za stanovanje, obavljanje neke delatnosti ili za smeštaj i čuvanje životinja, robe, opreme za različite proizvodne delatnosti i dr. Zgradama se smatraju i objekti koji imaju krov, ali nemaju zidove (nadstrešnica) kao i objekti koji su pretežno ili potpuno smešteni ispod površine zemlje (skloništa, podzemne garaže i sl.).
Inženjerski objekti su svi ostali objekti koji nisu zgrade: železnice, putevi, mostovi, aerodromske staze, cevovodi, komunikacioni i električni vodovi i dr.

Član 3

Objekti se razvrstavaju u klase koje nose klasifikacioni broj prema tabeli iz člana 7. ovog pravilnika.

Član 4

Površina objekta, za potrebe određivanja klase objekta, predstavlja ukupnu građevinsku bruto površinu obračunatu u skladu sa tačkom 4.3 SRPS.U.C2.100:2002, odnosno, zbir površina svih nadzemnih i podzemnih etaža objekta, merenih u nivou podova svih delova objekta u okviru spoljnih mera finalno obrađenih obodnih zidova.
Visina zgrada, za potrebe određivanja klase objekta, računa se od površine poda podruma ili druge najniže etaže u zgradi, do najviše kote objekta.

Član 5

Objekti različitih klasa se, za potrebe definisanja sadržaja tehničke dokumentacije, razvrstavaju u sledeće kategorije:

– A zgrade – nezahtevni objekti;
– B zgrade – manje zahtevni objekti;
– V zgrade – zahtevni objekti;
– G inženjerski objekti.

Razvrstavanje objekata različitih klasa u kategorije se, prema nameni i stepenu složenosti, vrši prema tabeli iz člana 7. ovog pravilnika.
Objekti koji se sastoje iz delova koji spadaju u različite klase i kategorije

Član 6

Za složene objekte koji se sastoje od delova različite klase, svakom delu određuje se klasa i iskazuje procentualnom zastupljenošću u ukupnoj površini objekta.
Za zgrade koje se sastoje od više delova različite kategorije određuje se kategorija zgrade u celini, tako da joj se dodeljuje kategorija više zahtevnog dela.
Za objekte koji se sastoje od zgrade i inženjerskog objekta, odnosno dela objekta, svakom objektu, odnosno delu objekta, se određuje se posebna kategorija.
Klasifikacija i kategorizacija objekata

Član 7

Klase i kategorije objekata, u smislu ovog pravilnika, prikazane su u narednoj tabeli.

 

Klase i kategorije objekata, u smislu ovog pravilnika, prikazane su u narednoj tabeli.

Naziv Objašnjenje Dodatni kriterijum Klasifikacioni broj Kategorija
ZGRADE 1
STAMBENE ZGRADE 11
Stambene zgrade sa jednim stanom  111  
Stambene zgrade sa jednim stanom Izdvojene kuće za stanovanje ili povremeni boravak, kao što su porodične kuće, vile, vikendice, letnjikovci, planinske kolibe, lovačke kuće Do 400 m2 i P+1+Pk (PS) 111011 A
Do 2.000 m2 i P+4+Pk (PS) 111012 B
Preko 2.000 m2 ili P+4+Pk (PS) 111013 V
Kuće u nizu, spojene zidom, ili niz spojenih kuća na strmini (terasama), u kojima svaki stan ima svoj krov i svoj ulaz direktno iz prizemlja Do 2.000 m2 i P+4+Pk (PS) 111021 B
Preko 2.000 m2 ili P+4+Pk (PS) 111022 V
Stambene zgrade sa dva ili više stanova 112
Stambene zgrade sa dva stana 1121  
Stambene zgrade sa dva stana Izdvojene kuće sa dva stana koji se koriste za stalno stanovanje ili povremeni boravak (za odmor i sl.) Do 400 m2 i P+1+Pk/PS 112111 A
Do 2.000 m2 i P+4+Pk (PS) 112112 B
Preko 2.000 m2 ili P+4+Pk (PS) 112113 V
Kuće u nizu, povezane zidom, ili niz kuća spojenih terasama (na strmini), sa dva stana Do 2.000 m2 i P+4+Pk (PS) 112121 B
Preko 2.000 m2 ili P+4+Pk (PS) 112122 V
Stambene zgrade sa tri ili više stanova 1122  
Stambene zgrade sa tri ili više stanova Izdvojene stambene zgrade sa tri stana, za stalno stanovanje ili za povremeni boravak Do 400 m2 i P+1+Pk/PS 112211 A
Do 2.000 m2 i P+4+Pk (PS) 112212 B
Preko 2.000 m2 ili P+4+Pk (PS) 112213 V
Izdvojene i ostale stambene zgrade sa više od tri stana, kao što su stambeni blokovi, kuće sa apartmanima i sl. u kojima su stanovi namenjeni za stalno stanovanje ili za povremeni boravak Do 2.000 m2 i P+4+Pk (PS) 112221 B
Preko 2.000 m2
ili P+4+Pk (PS)		 112222 V
Zgrade za stanovanje zajednica 113  
Zgrade za stanovanje zajednica Zgrade za zajedničko stanovanje, uključujući stanove sa potpunom uslugom održavanja i čišćenja za starije osobe, studente, decu i druge društvene grupe, kao npr. domovi penzionera, ustanove i domove koji pružaju brigu za starije i hendikepirane osobe, radnička prenoćišta, studentske domove, sirotišta, prenoćišta uz zgrade internata, domove beskućnika, manastire i dr. Do 400 m2 i P+2 113001 B
Preko 400 m2 ili P+2 113002 V
NESTAMBENE ZGRADE 12  
Hoteli i slične zgrade 121  
Hoteli 1211  
Hoteli i moteli Hoteli, moteli, gostionice sa sobama, pansioni i slične zgrade za noćenje gostiju, s restoranom ili bez njega Do 400 m2 i P+2 121111 B
Preko 400 m2
ili P+2		 121112 V
Restorani, barovi i slične ugostiteljske zgrade Zasebne zgrade restorana, barova, kantina Do 400 m2 i P+2 121113 B
Preko 400 m2 ili P+2 121114 V
Ostale zgrade za kratkotrajni boravak 1212  
Ostale zgrade za kratkotrajni boravak Prenoćišta za omladinu (hostele), planinarski domovi, dečiji i porodični kampovi, bungalovi za odmor, odmarališta, druge zgrade za odmor i noćenje izletnika koje nisu drugde razvrstane Do 400 m2 i P+2 121201 B
Preko 400 m2
ili P+2		 121202 V
Poslovne zgrade 122  
Poslovne zgrade Zgrade koje se upotrebljavaju u poslovne svrhe, za administrativne i upravne svrhe (banke, pošte, poslovne zgrade lokalne uprave i državnih tela i dr) Do 400 m2 i P+2 122011 B
Preko 400 m2 ili P+2 122012 V
Konferencijski i kongresni centri, zgrade sudova i parlamenta Do 400 m2 i P+2 122021 B
Preko 400 m2 ili P+2 122022 V
Zgrade za trgovinu na veliko i malo 123  
Zgrade za trgovinu na veliko i malo Trgovački centri, zgrade sa prodavnicama, robne kuće, izdvojene prodavnice, apoteke i butici, sajamske hale, prostori za aukcije i izložbe, zatvorene pijace, servisne stanice za motorna vozila itd. Do 400 m2 i P+1 123001 B
Preko 400 m2
ili P+1		 123002 V
Zgrade za saobraćaj i komunikacije  124  
Zgrade za komunikacije, stanice, terminali i slične zgrade 1241  
Zgrade drumskog saobraćaja Zgrade s pripadajućim instalacijama i uređajima u njima na autobuskim stanicama 124110 V
Zgrade železničkog saobraćaja Zgrade s pripadajućim instalacijama i uređajima u njima na železničkim stanicama, na stanicama žičara, sedećih žičara, itd. 124121 V
Signalne (skretničarske) kućice, spremišta (remize) za lokomotive i vagone 124122 V
Zgrade vazdušnog saobraćaja Zgrade s pripadajućim instalacijama i uređajima u njima na civilnim i vojnim aerodromima 124131 V
Hangari za avione 124132 V
Zgrade za kontrolu letenja (kontrolni tornjevi) 124133 V
Zgrade vodenog saobraćaja Zgrade s pripadajućim instalacijama i uređajima u njima na lučkim terminalima 124141 V
Svetionici 124142 V
Zgrade pošta i telekomunikacija Zgrade poštanskog prometa, telefonske centrale, telekomunikacijski centri 124151 V
Telefonske govornice 124152 A
Zgrade za televizijsko i radio emitovanje Zgrade za televizijsko i radio emitovanje 124160 V
Ostale zgrade za saobraćaj i komunikacije 124170 V
Garaže 1242
Garaže Samostalne zgrade garaža (nadzemne i podzemne) i parkirališta 124210 V
Ostave za bicikle 124220 A
Industrijske zgrade i skladišta 125  
Industrijske zgrade 1251
Industrijske zgrade Natkrivene zgrade koje se upotrebljavaju za industrijsku proizvodnju, npr. fabrike, radionice, klanice, pivare, hale za montažu itd. radionice do 400 m2 125101 B
radionice preko 400 m2 125102 V
sve osim radionica 125103 V
Rezervoari, silosi i skladišta 1252
Rezervoari i silosi Rezervoari i cisterne 125211 G
Rezervoari za naftu i gas 125212 G
Silosi za cement i druge suve agregate 125213 G
Zatvorena skladišta Specijalizovana skladišta zatvorena s najmanje tri strane zidovima ili pregradama Do 1.500 m2 i P+1 125221 B
preko 1.500 m2 ili P+1 125222 V
Hladnjače 125223 V
Natkrivena skladišta Stalno natkrivena skladišta (s krovom) na otvorenom, s manje od tri zida ili bez zidova Do 1.500 m2 125231 A
Više od 1.500 m² 125232 B