KUPOVINA STANA – Kako otkriti skrivene mane i kvalitet gradnje?

Nepoverenje kupaca stanova prema prodavcima ili graditeljima objekata je sveobuhvatno i kupca uvek drži u nedoumici – da li će za potrošeni novac dobiti traženi kvalitet?

Nepoverenje je u ovom smislu opravdano, jer smo svedoci na desetine prevara u ovoj oblasti: od duple prodaje/preprodaje do veoma lošeg kvaliteta gradnje pri čemu se nepravilnosti pojavljuju čak i nakon samog završetka gradnje objekta.

Sve potiče od pravnog lica koje je vršilo gradnju; bitne su reference, preporuke ranijih kupaca, a naravno poželjna je i provera kvaliteta gradnje od strane stručnog lica.Mišljenje stručnog lica može da bude od presudnog značaja.

Kupac može sam, bez ičije pomoći izvršiti vizuelni pregled ugrađenih materijala i uvideti da li je to materijal koji je zaista i ugovoren prilikom kupovine stana. Stručno lice, dodatno, uz pregled pozicija na licu mesta i pregled projekta izvedenog stanja može takođe doprineti kvalitetnom odabiru prilikom kupovine.

Veoma je bitno utvrditi korisnu (neto) kvadraturu stana, zajedno sa terasama, balkonima i lođama ukoliko postoje i koje od navedenih površina su obračunate (ulaze u cenu) ugovorom.

Sam kvalitet izvedenih pozicija završnih radova može da se proveri na licu mesta. Na primer:

• horizontalnost i ravnoća podnih, zidnih i plafonskih površina, kao i podnih i zidnih obloga
• vertikalnost i simetričnost stolarije, funksionalnost npr. roletni i komarnika, dihtovanje stolarije
• horizontalnost i ujednačenost elektro galanterije (prekidači, utičnice i sl.)
• funkcionalnost sanitarnih urađaja (česme, vodokotlići, umivaonici, wc šolje, slivne rešetke i sl.)
• kvalitet izvedenih molerskih radova itd.
• funkcionalnost uzemljenja bojlera
• provera funkcionalnosti grejnih tela
• obavezna provera garantnih rokova na ugrađene materijale i opremu (ugovorna obaveza izvođača radova je da obezbedi i garantne listove)
• proveriti da li objekat ima energetski pasoš
• proveriti plan detaljne regulacije, tj. saznati da li je u planu zidanje objekta npr. tačno ispred Vaše terase, koji će Vam tom prilikom zakloniti pogled na okolinu koji je bio veličanstven prilikom kupovine stana

Poželjno je potražiti stručnu pomoć i mišljenje građevinskog inženjera prilikom kupovine stana.

Stanovanje u zgradi ili imati sopstveni stambeni objekat? Montažni ili klasičan način gradnje? Izgradnja montažnog objekta: brzo, u solidnom kvalitetu i garancija na izvedeni objekat ili konvencionalni način izgradnje od čvrstih materijala? Večita dilema…

Za one koji su dilemu rešili odlukom da izgrade sopstveni stambeni objekat slede šablonska pitanja:

1. Gde?
2. Kada?
3. Kako?
4. Na koji način?
5. Kojim sredstvima?

Ako ste rešili stavku pod rb. 5, rešili ste i većinu problema. Preostaje borba sa administracijom i sa  majstorima.

Izgradnja objekta može da se organizuje na više načina u svakom slučaju, ali…

Da bi se stekli uslovi za izgradnju objekta potrebno je prikupiti veliki broj dokumenata koje izdaju javne ustanove i preduzeća. Za celu proceduru potrebno je puno novca, vremena i živaca.

Za kupovinu placa potrebna je potvrda o svojini, odnosno, vlasnički list kojim se dokazuje da je plac koji se kupuje u privatnom vlasništvu prodavca. U gradskim zonama država je vlasnik zemljišta, pa se tu građevinsko zemljište može samo zakupiti ili koristiti na određeni period. To znači da je osoba, koja želi da gradi, korisnik ili zakupac zemljišta Direkcije za gradsko građevinsko zemljište (DGGZ). Cena kvadratnog metra kreće se od nekoliko desetina do nekoliko stotina evra u zavisnosti od toga u kojoj zoni se gradi objekat, a ugovor sa DGGZ  se sklapa sa mogućnošću da se pravo korišćenja prenese na drugu osobu (npr. nakon isteka Ugovora o zakupu zemljišta).
Ako zemljište koje ste kupili ili sklopili ugovor o zakupu ili o korišćenju, nije isparcelisano, to je sledeći potez koji treba regulisati. Posao parcelacije građevinskog zemljišta obavlja Geodetski zavod. Ukoliko ne postoji regulacioni plan za tu parcelu, potrebno je uraditi urbanistički projekat. Za izradu UP potrebno je da se angažuje lincencirani projektant za urbanizam i plansko planiranje i da se prikupe saglasnosti svih komunalnih i javnih ustanova koje u gradskom Sekretarijiatu za urbanizam naznače kao potrebne. Gotov projekat pregleda sekretarijat za urbanizam. Ovaj postupak, pod uslovom da imate potpunu dokumentaciju, traje nekoliko meseci. Nešto jednostavnija procedura je u slučaju da je zemljište na kome se gradi obuhvaćeno regulacionim planom. Tada, na osnovu jednostavnog uvida u regulacioni plan, Sekretarijat za urbanizam izdaje akt o “urbanističko-tehničkim uslovima”. Izrada glavnog projekta je sledeći korak, a da bi se prikupila dokumentacija za izradu glavnog projekta potrebno je najmanje dva meseca. Za izradu glavnog projekta potrebne su saglasnosti više različitih Javnih preduzeća.

Zvuči kao nemoguća misija, ali je zasigurno ostvarljivo.

Kada rešite fazu projektovanja i dobijanja građevinske dozvole, otpočinje faza izvođenja radova. Uštede su moguće na svakom koraku, ali generalno se sastoje od uštede na vremenu izgradnje i materijalima u skladu sa Vašim prohtevima-mogućnostima. Takođe uštede se mogu postići i organizacijom više izvođača radova (za različite pozicije) umesto ugovaranja izvođenja radova sa jednim izvođačem, ali to zahteva koordinaciju svih tih izvođača u projektu (neko mora sa ovim aktivnostima da se pozabavi).

U daljem tekstu biće prikazan troškovnik izgradnje jednog stambenog objekta BRGP 150 m² stambenog prostora i 70 m² podrumskog prostora (Pod+Priz+I spr).

Brzi proračun izgradnje objekta u “sivoj” fazi – rad + materijal: